Tijdelijke verhuur onder de Wet vaste huurcontracten

Tijdelijke verhuur onder de Wet doorstroming huurmarkt 2015

Op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was het mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren. Zelfstandige woonruimte kon voor maximaal twee jaar tijdelijk verhuurd worden, voor onzelfstandige woonruimte gold een maximumduur van vijf jaar. Het was wel van belang dat er slechts één keer een tijdelijke huurovereenkomst werd afgesloten met een specifieke huurder. Het was bijvoorbeeld niet mogelijk om een huurder tweemaal een tijdelijke huurovereenkomst van één jaar aan te bieden.  

De tijdelijke huurovereenkomst eindigde van rechtswege na verloop van de overeengekomen bepaalde tijd. De verhuurder diende de huurder wel uiterlijk 1 maand tot maximaal 3 maanden voor de einddatum schriftelijk informeren over het einde van de huur. Zonder deze (tijdige) aanzegging werd de huurovereenkomst in beginsel verlengd voor onbepaalde tijd en was de verhuurder gebonden aan limitatieve wettelijke opzeggingsgronden om de huur te kunnen opzeggen.

Wet vaste huurcontracten 2024

Zoals gezegd zijn de mogelijkheden om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten per 1 juli 2024 weer sterk beperkt. In beginsel is het niet meer mogelijk om voor woonruimte een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten. Voor huurovereenkomsten woonruimte die sinds 1 juli 2024 zijn gesloten geldt dus in beginsel dat deze voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan opzeggen indien hij succesvol een van de wettelijke opzeggingsgronden kan inroepen. De ervaring leert dat dit niet snel het geval is. Wel is er met de invoering van de Wet vaste huurcontracten een nieuwe opzeggingsgrond toegevoegd en is de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik uitgebreid. In een andere blog zullen wij dit nader toelichten.  

Voor specifieke groepen huurders zijn er uitzonderingen mogelijk. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in een Algemene Maatregel van Bestuur. Het gaat om de volgende groepen:

• Studenten die tijdelijk voor hun studie  in een andere plaats moeten huren dan waar zij wonen;
• Personen die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk ergens anders wonen;
• Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren en dat kunnen aantonen;
• Personen met wie de verhuurder een eerder huurcontract heeft beëindigd maar met wie een tweede-kans-contract wordt aangegaan (denk bijvoorbeeld aan ernstige overlast);
• Personen tussen de 16 en 27 jaar van wie de ouder/verzorgder de hoofdhuurder was en die na overlijden van de ouder/verzorger de huurovereenkomst overnemen;
• Personen met één of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
• Personen die op de Waddeneilanden werken en daar tijdelijk woonruimte behoeven, maar normaliter in een andere plaats wonen;
• Personen die een vergunning houden (statushouders) en die direct uit een COA-opvanglocatie komen en wachten op definitieve huisvesting.

Indien er sprake is van een uitzonderingssituatie, dan kan er een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van (maximaal) twee jaren worden aangegaan. Er wordt daarbij geen onderscheid meer gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte.

Hoewel dit niet letterlijk uit de wet volgt, is het raadzaam om in de huurovereenkomst vast te leggen dat huurder zich ervan bewust is dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De verhuurder dient de huurder minimaal één maand tot uiterlijk drie maanden voor de einddatum van de huur schriftelijk te informeren over het einde van de huurovereenkomst. Indien de verhuurder dit niet (tijdig) doet, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd.

Voor tijdelijke huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten en die nu nog lopen, geldt het oude regime nog. Dat betekent dat die huurovereenkomsten nog van rechtswege zullen eindigen op de overeengekomen einddatum, mits de huurder daarover tijdig schriftelijk wordt geïnformeerd.

Aanbevelingen

De Wet vaste huurcontracten is inmiddels ongeveer een half jaar van kracht. Wij merken dat verhuurders niet altijd even goed op de hoogte zijn van deze relatief nieuwe wetgeving. Zo zijn er verhuurders die nu nog huurovereenkomsten voor bepaalde tijd afsluiten, terwijl er geen sprake is van een van de uitzonderingssituaties. In dat geval is er juridisch gezien geen sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit is voor verhuurders soms een vervelende verassing, omdat zij daardoor niet vrij over de woning kunnen beschikken op het moment dat zij voor ogen hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Dit soort misvattingen kunnen deels verklaard worden door het gebruik van verouderde modellen voor huurovereenkomsten. Indien bijvoorbeeld het gangbare ROZ-model gebruikt wordt, is het van belang om het model te gebruiken dat in juli 2024 is uitgebracht en daarbij ook de handleiding te raadplegen. Eerdere versies van het ROZ-model sluiten niet aan op de nieuwe wetgeving. Hoewel het ROZ-model in de praktijk vaak wordt gebruikt, adviseren wij altijd om een advocaat of jurist mee te laten kijken bij het opstellen van een huurovereenkomst. Dat kan een hoop gedoe voorkomen. Onze specialisten Ali Arslan en Carmen Veenbaas denken graag met je mee.

‍