Ontruimings­bescherming bij overige bedrijfsruimte

Wat is overige bedrijfsruimte?

In de wet worden drie typen huurregimes onderscheiden, te weten: huur van woonruimte, huur van bedrijfsruimte (ook wel 7:290 bedrijfsruimte genoemd) en huur van overige bedrijfsruimte (ook wel 7:230a bedrijfsruimte genoemd). Om te kunnen duiden wanneer er sprake is van overige bedrijfsruimte, is het van belang om eerst in te gaan op 7:290-bedrijfsruimte.

Er is sprake van een 7:290-bedrijfsruimte als een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Daarnaast moet in de gehuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig zijn. Simpel gezegd komt dat laatste erop neer dat er een verkooppunt aanwezig moet zijn, waar klanten terecht kunnen. Enkele voorbeelden van 290-bedrijfsruimte zijn een cafetaria, een kledingwinkel of een restaurant. Uit de wet volgt daarnaast dat ook hotels en campings onder 7:290-bedrijfsruimte vallen.

Er is sprake van ‘overige bedrijfsruimte’ indien er sprake is van bedrijfsruimte die niet onder de definitie van 7:290-bedrijfsruimte valt. Hierbij kun je bijvoorbeeld denken aan een kantoor, een opslagloods, een fitnesscentrum of een showroom. Ook praktijkruimten van beroepsbeoefenaren zoals tandartsen, advocaten en accountants vallen onder de overige bedrijfsruimte.

Ontruimingsbescherming

Bij het opzeggen van een huurovereenkomst vergeten verhuurders nog wel eens de ontruiming aan te zeggen. We hebben eerder de ontruimingsbescherming bij ‘overige bedrijfsruimte’ aangestipt, je kunt dat hier teruglezen. Het aanzeggen van de ontruiming is erg belangrijk en houdt kort samengevat in dat de verhuurder aangeeft per welke datum de huurder het pand dient te verlaten. In de praktijk valt deze datum vaak samen met de datum waarop de huurovereenkomst eindigt. Zolang de ontruiming niet is aangezegd, hoeft de huurder het pand niet te verlaten.

Als de ontruiming is aangezegd, heeft de huurder vanaf de aangezegde datum nog 2 maanden de tijd.  Hij hoeft in die 2 maanden nog niet te ontruimen. De huurder kan in die periode namelijk een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter, waarin hij verzoekt om verlenging van de ontruimingstermijn. Als de huurder zo’n verzoek indient, wordt de ontruimingsverplichting gedurende de behandeling van het verzoek geschorst. Met andere woorden: zo lang de rechter nog niet op het verzoek heeft beslist, hoeft de huurder het pand nog niet te ontruimen.  

De rechter kan de ontruimingstermijn met maximaal een jaar verlengen. De ontruimingstermijn kan maximaal drie keer met een jaar verlengd worden. De huurder moet dan wel telkens tijdig een nieuw verzoek indienen, namelijk maximaal een maand voorafgaand aan het verlopen van de verlengde termijn. In de praktijk komt het vrijwel niet voor dat een huurder tot drie keer toe een volledige verlenging toegewezen krijgt.

Bij de beoordeling van het verzoek van de huurder maakt de rechter een belangenafweging. De rechter kijkt naar het belang van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het pand, ten opzichte van het belang van de verhuurder bij ontruiming. In die belangenafweging kan bijvoorbeeld relevant zijn hoeverre er alternatieve ruimte beschikbaar is en ook in hoeverre de huurder zich heeft ingespannen om alternatieve ruimte te vinden. Indien een huurder kan aantonen dat hij heeft gezocht naar een vergelijkbare ruimte om het bedrijf in voort te zetten maar daar nog niet in is geslaagd, kan dat een reden zijn voor de rechter om de belangenafweging in het voordeel van de huurder te laten uitvallen.

Een praktijkvoorbeeld kan de belangenafweging illustreren. In een vonnis van de rechtbank Overijssel van 12 juli 2023 ging het om het volgende. De huurster in kwestie exploiteerde een schoonheidssalon in het door haar gehuurde pand. De verhuurder had de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. In reactie daarop diende de huurster een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn in. De huurster voerde aan dat zij al een aantal maanden met een makelaar op zoek was naar een geschikte nieuwe praktijkruimte, maar tot op heden nog geen passende locatie had kunnen vinden. Zij onderbouwde dit standpunt met een e-mail van een makelaar die zij had ingeschakeld. Volgens de verhuurder moest het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn worden afgewezen. De verhuurder had naar eigen zeggen een zwaarder wegend belang bij ontruiming, omdat hij het pand voor zijn eigen onderneming wenste te gebruiken. Hij had echter niet onderbouwd waarom hij zijn onderneming niet in een andere ruimte kon voortzetten. Alles afwegende kwam de kantonrechter tot de conclusie dat de belangenafweging in het voordeel van de huurster uitviel. De ontruimingstermijn werd met een jaar verlengd.

Een belangenafweging is maatwerk en het is dus cruciaal voor zowel huurder als verhuurder om hun belangen goed naar voren te brengen en te onderbouwen met bewijsstukken. Indien de verhuurder in bovengenoemde zaak zijn stellingen beter had onderbouwd, was de belangenafweging wellicht anders uitgevallen.

Conclusie

Als een huurovereenkomst met betrekking tot overige bedrijfsruimte rechtsgeldig is opgezegd, betekent dit nog niet direct dat de huurder het pand dient te verlaten op de datum waarop de huurovereenkomst eindigt. Zowel huurders als verhuurders zijn echter vaak niet bekend met deze wettelijke ontruimingsbescherming. Wij hebben ruime ervaring met (procedures over) ontruimingsbescherming en denken graag met u mee.  

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Ali Arslan of Carmen Veenbaas.