Opzeggingsgronden huur woonruimte

Situatie voor 1 juli 2024

De Wet vaste huurcontracten is op 1 juli 2024 in werking getreden. Voor 1 juli 2024 was een verhuurder van woonruimte in geval van huur van woonruimte gebonden aan een zestal wettelijke opzeggingsgronden, te weten:  

• De huurder heeft zich niet gedragen als een goed huurder betaamt;
• Er is sprake van een huurovereenkomst met een diplomatenclausule;
• De verhuurder heeft de woonruimte dringend nodig voor eigen gebruik;
• De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte;
• De verhuurder wil een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken;
• Er is sprake van zogeheten hospita verhuur (de verhuurder verhuurt een kamer in zijn woning en heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning)

Situatie na 1 juli 2024

De Wet vaste huurcontracten voorziet in een nieuwe opzeggingsgrond, inhoudende dat de verhuurder de huur mag opzeggen ten behoeve van verkoop van de woning. Deze regeling is bedoeld voor zogeheten ‘proefsamenwoners’, oftewel de situatie waarin beide partners een eigen woning hebben en besluiten te gaan samenwonen in één van die woningen, en de andere woning te verhuren. In zulke situaties vindt men het soms spannend om meteen de woning te verkopen, omdat nog niet duidelijk is of het samenwonen goed zal bevallen. Verhuur van de woning is dan een optie, maar wat als het samenwonen toch niet bevalt en je terug wil naar je ‘eigen’ woning? De wet biedt nu de mogelijkheid om in zo’n situatie de huur op te zeggen, maar daarvoor moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen.

Allereerst moet de verhuurder een natuurlijk persoon zijn, een rechtspersoon kan dus geen beroep doen op deze opzeggingsgrond. Ook mag de verhuurder niet meer dan één woning verhuren, de woning niet professioneel verhuren en dient hij voorafgaand aan de ingangsdatum van de huur zelf minimaal twee jaar in de woning hebben gewoond.

Als de huurder de woning na afloop van de overeengekomen termijn niet wil verlaten, zal de verhuurder langs de rechter moeten om beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen. De rechter kan de vordering alleen toewijzen indien:

• De verhuurder niet eerder een vordering heeft gegrond op deze opzeggingsgrond;
• In de huurovereenkomst uitdrukkelijk is bedongen dat de huurovereenkomst na afloop van een overeengekomen termijn kan worden opgezegd ten behoeve van verkoop;
• De verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het eind van de overeengekomen (huur)termijn een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan;
• Sinds de aanvang van de huur niet meer dan twee jaren zijn verstreken.

De verhuurder dient op grond van de Wet goed verhuurderschap ook een melding te doen bij de gemeente over de opzegging.

Naast de invoering van bovengenoemde opzeggingsgrond, is de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik uitgebreid. Zoals je hebt kunnen lezen was het ook voor de invoering van de Wet vaste huurcontracten al mogelijk om een huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik van de verhuurder. Verkoop van de woning valt daar overigens niet onder.

De uitbreiding van de opzeggingsgrond houdt in dat de huur nu tevens kan worden opgezegd indien de verhuurder de woning wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (oftewel: aan diens ouder of kind). Daarvoor is wel van belang dat vooraf in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat de verhuurder de woning mogelijk wil gaan verhuren aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Ook hierbij geldt weer dat indien de huurder niet instemt met de opzegging, de verhuurder langs de rechter zal moeten. De rechter weegt in dat geval de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar af.

Heb je vragen over dit onderwerp? Onze specialisten Ali Arslan en Carmen Veenbaas staan je graag te woord.

Ons eerdere artikel vind je hier.