Looptijd huurovereenkomst van 7:290-bedrijfsruimte

Ingeval van huur van 7:290-bedrijfsruimte is het wettelijke uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf + vijf jaar. Dit houdt in dat na de eerste huurtermijn van vijf jaar de huurovereenkomst met nog eens vijf jaar wordt verlengd, tenzij de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. De mogelijkheden voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaar zijn beperkt. De huur kan in dat geval namelijk slechts worden opgezegd indien er sprake is van dringend eigen gebruik of slechte bedrijfsvoering door de huurder. Daarnaast geldt dat de verhuurder een minimale opzegtermijn van één jaar dient te hanteren. Als de huurder niet vrijwillig instemt met de opzegging zal de huurbeëindiging via de rechter moeten plaatsvinden.

Tegen het einde van de tweede vijfjaarstermijn is er meer ruimte voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen, al schrijft de wet in dat geval ook een limitatieve set opzeggingsgronden voor. De verhuurder kan in dat geval opzeggen indien i) er sprake is van slechte bedrijfsvoering, ii) er sprake is van dringend eigen gebruik, iii) de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst of iv) de verhuurder een op het gehuurde liggende bestemming wenst te verwezenlijken. Daarnaast kan de huur beëindigd worden op grond van een belangenafweging, waarbij de belangen van de huurder bij voortzetting van de huur worden afgewogen tegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur. Ook tegen het einde van de tweede vijfjaarstermijn geldt dat de verhuurder een opzegtermijn van minimaal één jaar dient te hanteren en dat indien de huurder niet vrijwillig instemt met de opzegging, de huurbeëindiging via de rechter zal moeten plaatsvinden.

Hoe zit het dan na verloop van tien jaar? De huur wordt dan verlengd voor onbepaalde tijd, tenzij huurder en verhuurder iets anders zijn overeengekomen. Ook na verloop van tien jaar is de verhuurder gebonden aan de limitatieve wettelijke opzeggingsgronden indien hij wenst op te zeggen. Daarnaast geldt ook dan de opzegtermijn van minimaal één jaar. Indien de huurder niet instemt met de opzegging, is ook hier de gang naar de rechter weer niet te voorkomen indien de verhuurder de opzegging wil doorzetten.

Stel nu dat een huurovereenkomst met betrekking tot 7:290-bedrijfsruimte wordt aangegaan, en in die huurovereenkomst is opgenomen dat de huur wordt aangegaan voor de duur van vijf jaren. Over een tweede termijn van vijf jaar wordt contractueel niets vastgelegd. Moet de huurder dan genoegen nemen met een huurperiode van vijf jaar? Het antwoord op die vraag is nee. Dit wijkt namelijk ten nadele van de huurder af van het wettelijke regime. De huurder heeft daarom de mogelijkheid om de contractuele bepaling te vernietigen en terug te vallen op het wettelijke regime. Daardoor transformeert de huur als het ware naar huur met een looptijd van vijf + vijf jaar. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld bij een eerste huurtermijn van zes jaar, en een tweede huurtermijn van drie jaar. De huurder kan ook in dat geval ervoor kiezen de vernietiging van de contractuele bepaling in te roepen. Dat resulteert in een looptijd van zes + vier jaar, zodat in totaal ook weer op tien jaar wordt uitgekomen.

Er zijn uitzonderingen mogelijk. Allereerst biedt de wet de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor de duur van maximaal twee jaar. Dit kan bijvoorbeeld een uitkomst bieden indien een huurder eerst slechts voor korte tijd wil huren om te kijken hoe het loopt met zijn/haar bedrijf. De verhuurder is bij opzegging niet gebonden aan wettelijke opzeggingsgronden en hoeft ook geen opzegtermijn van minimaal één jaar te hanteren. Maar let op: indien de huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd, geldt van rechtswege een huurovereenkomst van vijf (+ vijf) jaar.

Los van voornoemde ‘korte duur’-uitzondering is het mogelijk om afwijkende afspraken te maken en deze ter goedkeuring voor te leggen aan de kantonrechter.  Dit wordt in de praktijk nog wel eens vergeten. Dat is vooral voor de verhuurder een risico: indien er afspraken zijn gemaakt die ten nadele van de huurder afwijken van het wettelijke regime kan de huurder deze afspraken vernietigen. De kantonrechter geeft ook niet altijd toestemming. In een afzonderlijk artikel zullen we deze procedure nader bespreken.

Conclusie

Ingeval van huur van 7:290-bedrijfsruimte is het van belang om te beseffen dat de wet dwingendrechtelijke bescherming voorschrijft aan de huurder, onder meer met betrekking tot de looptijd van de huurovereenkomst.  Wij zien geregeld dat partijen in huurovereenkomsten afwijken van het wettelijke regime van vijf + vijf jaar, zonder daarbij stil te staan bij de mogelijke consequenties. Voordat een huurovereenkomst wordt gesloten is het daarom aan te bevelen om te laten controleren of datgene dat wordt overeengekomen wel in lijn is met het wettelijke regime. Wij hebben veel ervaring met het opstellen en/of controleren van huurovereenkomsten en kijken dan ook graag met je mee.

Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Ali Arslan of Carmen Veenbaas.

Voor meer informatie over de verschillende huurregimes bij huur van bedrijfsruimte verwijzen wij naar deze pagina.