Belang van (tijdige) huuropzegging

Onlangs wees de rechtbank Noord-Holland een vonnis waarin een huurder van bedrijfspand dacht de huurovereenkomst ‘per direct’ te hebben opgezegd en vervolgens het bedrijfspand had verlaten. De rechter oordeelde echter dat de huurder niet tijdig had opgezegd, waardoor de huurovereenkomst met drie jaren was verlengd. De huurder was daarom ook huur verschuldigd. Wij lichten dit vonnis toe.

‍

De relevante feiten

De huurder in kwestie huurde sinds 1 december 2020 een bedrijfspand. Het ging om zogeheten ‘overige bedrijfsruimte’, daaronder vallen bijvoorbeeld kantoren en showrooms. Huurders van deze categorie bedrijfsruimte hebben wettelijke huurbescherming maar slechts ontruimingsbescherming. Omdat er sprake was van dergelijke ‘overige bedrijfsruimte’ waren huurder en verhuurder niet gebonden aan wettelijke voorschriften op het gebied van de looptijd van de huurovereenkomst, zoals dat bijvoorbeeld bij huur van winkelruimte wel aan de orde is.

In de huurovereenkomst was het volgende opgenomen:

3.1 Deze huurovereenkomst gaat in op 01 december 2020 (hierna: ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van ca. twee jaar en loopt tot en met 30 november 2022.

3.2. Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar, derhalve tot en met 30 november 2025.

Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor een aansluitende periode van één jaar.

3.3. Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van drie maanden.

3.4. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

Op 7 juni 2022 deed de huurder zijn beklag over een aantal zaken en schreef hij onder meer dat als het zo door zou gaan, hij zijn contract zou uitzitten en daarna ‘pleite’ zou zijn.

Een aantal maanden later, op 13 oktober 2022, schreef de huurder onder meer het volgende:

“Ik wil per direct het Huurcontract voor Bepaalde tijd opzeggen wat betekent dat de huurovereenkomst voor Bepaalde tijd eindigt op 30 November 2022. (…) Dit zoals vermeld in het huurcontract onder artikel 3.3. De 3 maanden opzegtermijn wat u mij vertelde geldt naar mijn inzien alleen voor een contract voor Onbepaalde tijd welke nog niet is ingegaan.”

Vervolgens heeft de huurder, zoals hij in zijn laatste brief al aankondigde, het pand per 30 november 2022 verlaten. De verhuurder heeft het pand per 1 september 2023 verhuurd aan een nieuwe huurder.

De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst niet was beëindigd per 30 november 2022 maar was verlengd tot en met 30 november 2025. In de procedure vorderde hij ontbinding van de huurovereenkomst per 31 augustus 2023 en onder meer betaling van ruim € 20.000,- aan achterstallige huur over de periode 30 november 2022 tot 31 augustus 2023.

De huurder voerde verweer tegen de vorderingen. Hij stelde dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig had opgezegd per 30 november 2022 en dus ook geen huur meer verschuldigd was over de periode daarna.

‍

De beslissing van de kantonrechter

De kantonrechter volgde de huurder niet in zijn betoog dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd per 30 november 2022. De rechtbank vond daarbij van belang dat uit artikel 3.3 van de huurovereenkomst volgt dat bij huur voor bepaalde tijd, opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode dient plaats te vinden met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Volgens de kantonrechter is daarbij de zinsopbouw van artikel 3.3 van belang. Als de opzegtermijn van drie maanden alleen zou gelden voor opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (zoals de huurder heeft betoogd) dan zou na het woord “tijdstip” in artikel 3.3 van de huurovereenkomst geen komma hebben gestaan.  

Ook het eerdere bericht van de huurder, waarin hij aangaf dat als het zo door zou gaan, hij zijn huurovereenkomst uit zou zitten en daarna pleite zou zijn, beschouwde de kantonrechter niet als een onvoorwaardelijke opzegging.  

De kantonrechter kwam dus tot de conclusie dat de huurovereenkomst niet was opgezegd en inmiddels was verlengd tot 30 november 2025. Daarom was de huurder ook verplicht om de huur na 30 november 2022 te betalen. Dat de huurder het pand al sinds 30 november 2022 had verlaten, betekent niet dat hij geen huur meer hoefde te betalen.

De kantonrechter heeft de huurder veroordeeld tot betaling van de volledige huurachterstand over de periode 30 november 2022 tot 31 augustus 2023, minus de borg die de huurder bij aanvang van de huur had overgemaakt. Dit betekende voor de huurder concreet dat hij nog ruim € 18.000,- aan achterstallige huur moest betalen.

De kantonrechter heeft daarnaast ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen en bepaald dat partijen per 1 september 2023 over en weer uit hun verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn bevrijdt. Met andere woorden: zij hoefden zich per die datum niet meer aan de huurovereenkomst te houden. De volledige uitspraak is hier na te lezen.

Conclusie en tips

Dit vonnis illustreert maar weer eens dat een verkeerde lezing van de huurovereenkomst je duur kan komen te staan. In dit geval ging het om de huurder die niet tijdig heeft opgezegd en daarom geconfronteerd werd met een forse rekening voor een pand waar hij al maandenlang geen gebruik meer van maakte. Maar ook als verhuurder kan het vervelend uitpakken als je de huur niet op de juiste wijze hebt opgezegd, bijvoorbeeld omdat je het pand vrij van huur wil verkopen en dan onverwachts toch nog vastzit aan een langere huurperiode.

Het is van belang om je ervan bewust te zijn dat kleine details in de huurovereenkomst soms grote gevolgen kunnen hebben. De huurder in deze zaak verkeek zich op een komma, met alle gevolgen van dien. Daarom is het verstandig om – zeker bij twijfel – een jurist te laten controleren of je de huurovereenkomst wel op de juiste wijze hebt geïnterpreteerd.

Eerder schreef onze collega Linzy Sieljes al een artikel over de wijze waarop huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte dienen te worden opgezegd. In dit artikel staat zij onder meer stil bij opzegtermijnen en het belang van de juiste wijze van verzending van de opzegging. Ook gaat zij in op de limitatieve opzeggingsgronden in het geval van huur van middenstandsbedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld horeca en winkelruimte, en de benodigde tussenkomst van de rechter indien de huurder niet instemt met de opzegging.

Heb je vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op met onze specialisten Ali Arslan en Carmen Veenbaas.

De beslissing van de kantonrechter

De kantonrechter volgde de huurder niet in zijn betoog dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd per 30 november 2022. De rechtbank vond daarbij van belang dat uit artikel 3.3 van de huurovereenkomst volgt dat bij huur voor bepaalde tijd, opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode dient plaats te vinden met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Volgens de kantonrechter is daarbij de zinsopbouw van artikel 3.3 van belang. Als de opzegtermijn van drie maanden alleen zou gelden voor opzegging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (zoals de huurder heeft betoogd) dan zou na het woord “tijdstip” in artikel 3.3 van de huurovereenkomst geen komma hebben gestaan.  

Ook het eerdere bericht van de huurder, waarin hij aangaf dat als het zo door zou gaan, hij zijn huurovereenkomst uit zou zitten en daarna pleite zou zijn, beschouwde de kantonrechter niet als een onvoorwaardelijke opzegging.  

De kantonrechter kwam dus tot de conclusie dat de huurovereenkomst niet was opgezegd en inmiddels was verlengd tot 30 november 2025. Daarom was de huurder ook verplicht om de huur na 30 november 2022 te betalen. Dat de huurder het pand al sinds 30 november 2022 had verlaten, betekent niet dat hij geen huur meer hoefde te betalen.

De kantonrechter heeft de huurder veroordeeld tot betaling van de volledige huurachterstand over de periode 30 november 2022 tot 31 augustus 2023, minus de borg die de huurder bij aanvang van de huur had overgemaakt. Dit betekende voor de huurder concreet dat hij nog ruim € 18.000,- aan achterstallige huur moest betalen.

De kantonrechter heeft daarnaast ook de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen en bepaald dat partijen per 1 september 2023 over en weer uit hun verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn bevrijdt. Met andere woorden: zij hoefden zich per die datum niet meer aan de huurovereenkomst te houden. De volledige uitspraak is hier na te lezen.

Conclusie en tips

Dit vonnis illustreert maar weer eens dat een verkeerde lezing van de huurovereenkomst je duur kan komen te staan. In dit geval ging het om de huurder die niet tijdig heeft opgezegd en daarom geconfronteerd werd met een forse rekening voor een pand waar hij al maandenlang geen gebruik meer van maakte. Maar ook als verhuurder kan het vervelend uitpakken als je de huur niet op de juiste wijze hebt opgezegd, bijvoorbeeld omdat je het pand vrij van huur wil verkopen en dan onverwachts toch nog vastzit aan een langere huurperiode.

Het is van belang om je ervan bewust te zijn dat kleine details in de huurovereenkomst soms grote gevolgen kunnen hebben. De huurder in deze zaak verkeek zich op een komma, met alle gevolgen van dien. Daarom is het verstandig om – zeker bij twijfel – een jurist te laten controleren of je de huurovereenkomst wel op de juiste wijze hebt geïnterpreteerd.

Eerder schreef onze collega Linzy Sieljes al een artikel over de wijze waarop huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte dienen te worden opgezegd. In dit artikel staat zij onder meer stil bij opzegtermijnen en het belang van de juiste wijze van verzending van de opzegging. Ook gaat zij in op de limitatieve opzeggingsgronden in het geval van huur van middenstandsbedrijfsruimte, zoals bijvoorbeeld horeca en winkelruimte, en de benodigde tussenkomst van de rechter indien de huurder niet instemt met de opzegging.

Heb je vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact op met onze specialisten Ali Arslan en Carmen Veenbaas.

‍