Mag je sloten van pand vervangen als huurder huurachterstand heeft?

Een verhuurder en huurder hebben over en weer verplichtingen. Voor de verhuurder is de belangrijkste verplichting dat hij de huurder toegang geeft tot het pand. Voor de huurder is de belangrijkste verplichting dat hij de huurprijs (tijdig) betaalt.  Het vervangen van de sloten als reactie op een huurachterstand wordt juridisch ‘opschorting’ genoemd: omdat de huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, verschaft de verhuurder (tijdelijk) geen toegang tot het pand. Op die manier blijft er van het zogeheten huurgenot van de huurder niet veel meer over. In het verleden waren rechters het niet eens met deze manier van handelen van verhuurders. De lijn in de rechtspraak was dat de verplichting van de verhuurder tot het verschaffen van huurgenot niet kon worden opgeschort. Een recente uitspraak van de Hoge Raad lijkt deze lijn iets te nuanceren.

Hoge Raad 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389

In de zaak die onlangs door de Hoge Raad werd behandeld ging het om het volgende. Een huurder van twee units bedrijfsruimte had sinds januari 2019 geen huur meer betaald. Hij had de units in mei 2019 verlaten en ergens anders intrek genomen. Nadien heeft de verhuurder de sloten van het pand vervangen. De verhuurder eiste in de juridische procedure onder meer betaling van de huurprijs tot het moment dat de verhuurder de units aan een andere partij had verhuurd. Het standpunt van de verhuurder was dat hoewel de huurder de units per mei 2019 had verlaten, de huurovereenkomst nog steeds doorliep en de huurder dus ook huur moest betalen. De huurder stelde zich echter op het standpunt dat hij geen huur hoefde te betalen, omdat hij ook geen huurgenot van het pand had gehad. Ook vond de huurder dat de verhuurder onrechtmatig had gehandeld door de sloten te vervangen. Zowel de kantonrechter als het gerechtshof ’s-Hertogenbosch hebben de verhuurder in het gelijk gesteld. De huurder is vervolgens in cassatie gegaan bij de Hoge Raad.  

De Hoge Raad staat in zijn arrest allereerst stil bij de kenmerken van deze zaak: er is sprake van een huurder die is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder de sloten van het pand heeft vervangen. In dat geval mag de verhuurder volgens de Hoge Raad zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot opschorten. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten, geldt ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De Hoge Raad liet het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in stand en de huurder ving dus ook in hoger beroep bot.

Conclusie

Het arrest van de Hoge Raad biedt verhuurders enige ruimte om de sloten van het gehuurde te vervangen als een huurder een huurachterstand heeft. Maar let op: wij adviseren verhuurders hier terughoudend mee om te gaan. In deze zaak was een belangrijk aspect dat de huurder het pand al had verlaten voordat de sloten werden vervangen. Het vervangen van de sloten terwijl de huurder nog gebruik maakt van het gehuurde zal al snel als eigenrichting worden beschouwd, hetgeen waarschijnlijk ook als onrechtmatig handelen zal worden gekwalificeerd.

Mocht je als verhuurder geconfronteerd worden met een huurder met een huurachterstand, dan denken wij uiteraard graag met je mee over de juridische mogelijkheden. Wil je meer informatie over dit onderwerp? Neem dan contact op met Ali Arslan of Carmen Veenbaas.