Kan je als verhuurder indeplaatsstelling weigeren?
Stel dat je als verhuurder van bedrijfsruimte te maken hebt met een huurder die zijn bedrijf verkoopt of wil verkopen aan een derde. En dat deze derde dan graag van jou wil gaan huren. Moet je daar als verhuurder aan meewerken? Je wordt als verhuurder dan geconfronteerd met een nieuwe huurder, zonder dat je deze nieuwe huurder kon uitkiezen. Soms kan dat prima zijn, maar soms heb je als verhuurder je twijfels bij de nieuwe huurder. Wat kan je in dat geval doen?
In de wet is de mogelijkheid tot indeplaatsstelling geregeld. De regeling is bedoeld om het voor huurders van bedrijfsruimte mogelijk te maken om de huurovereenkomst over te dragen aan een derde (nieuwe huurder). Als een verhuurder niet vrijwillig meewerkt aan de indeplaatsstelling, kan de huurder aan de rechter vragen om de (nieuwe) derde huurder in zijn plaats te stellen. De rechter verleent dan al dan niet een machtiging tot indeplaatsstelling.
Welke voorwaarden gelden er?
De rechter moet goed kijken naar alle omstandigheden en kan de machtiging pas verlenen als:
- het gaat om een bedrijfsovername;
- de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van zijn bedrijf; en
- de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Daarnaast kan de rechter aan de machtiging voorwaarden verbinden of een last opleggen. Dan moet bijvoorbeeld gedacht worden aan de voorwaarde dat er (extra) financiële zekerheid wordt gesteld in de vorm van een bankgarantie of borgstelling.
Wat kan je als verhuurder doen?
Als de huurder aan de rechter vraagt om een machtiging, dan moet hij aantonen dat aan de voorwaarden is voldaan. Als verhuurder kan je betwisten dat aan deze voorwaarden is voldaan. Een verhuurder hoeft bijvoorbeeld geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of waarvan niet kan worden verwacht dat hij zijn bedrijf behoorlijk gaat exploiteren. Ook hoeft de verhuurder niet akkoord te gaan met een indeplaatsstelling als de huurder onvoldoende belang heeft bij de bedrijfsoverdracht. Tot slot hoef je als verhuurder ook niet akkoord te gaan als de nieuwe huurder de bedrijfsruimte wil gaan gebruiken voor een ander bedrijf.
Als de rechter toch besluit om de machtiging af te geven, kunnen daaraan voorwaarden worden verbonden. In de praktijk gaat het dan vaak om aanvullende financiële zekerheid, zoals het stellen van een bankgarantie.
En dan?
Je staat als verhuurder zeker niet met lege handen zodra de huurder om een indeplaatsstelling vraagt en er kunnen goede redenen zijn om medewerking te weigeren.
Als je als verhuurder je medewerking weigert, ziet een potentiële koper mogelijk ook al van de koop af. De potentiële nieuwe huurder heeft namelijk belang bij behoud van de huurovereenkomst en wil het bedrijf mogelijk juist ook overnemen vanwege de waarde van de huurovereenkomst. In dat geval is indeplaatsstelling niet meer nodig.
Daarnaast kan je als verhuurder, als je (gegronde) bedenkingen hebt over de nieuwe huurder, de medewerking weigeren. Als de huurder dan nog vindt dat hij wel in zijn recht staat en naar de rechter gaat voor een machtiging, kan je als verhuurder mogelijk bereiken dat er aanvullende voorwaarden worden gesteld (zoals een bankgarantie).
Heb jij als huurder of verhuurder van bedrijfsruimte vragen over een indeplaatsstelling? Neem dan contact op met één van onze specialisten Ali Arslan of Linzy Sieljes.
