Huurovereenkomst van bedrijfsruimte opzeggen
In het huurrecht wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen bedrijfsruimten: 1. Middenstandsbedrijfsruimte: ook wel 290-bedrijfsruimte en 2. Kantoorruimte/overige bedrijfsruimte: ook wel 230a-bedrijfsruimte. In dit artikel wordt ingegaan op de opzegging van 290-bedrijfsruimte als verhuurder. Wanneer kan je opzeggen als verhuurder? Kan dat zomaar (zonder redenen)? En met welke opzegtermijn moet ik rekening houden?
Een huurovereenkomst van een middenstandsbedrijfsruimte (ook wel: 290-bedrijfsruimte) kan niet zomaar worden opgezegd door een verhuurder. In de wet zijn daarover diverse regels opgenomen, onder meer over het tijdstip waartegen kan worden opgezegd, de opzegtermijn die moet worden gehanteerd en de gronden waarop een verhuurder de huurovereenkomst succesvol kan opzeggen. Daarnaast heb je vaak te maken met een schriftelijke huurovereenkomst, waarin ook regels over opzegging staan. Opzegging kan helemaal zijn uitgesloten, maar vaak is opgenomen dat tegen het einde van de lopende termijn kan worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn. Ook staat er in de huurovereenkomst vaak hoe je moet opzeggen, meestal is dat per aangetekende brief of via een exploot van de deurwaarder.
Een opzegging van de verhuurder tegen het einde van de lopende termijn doet een huurovereenkomst alleen niet zomaar eindigen op het tijdstip waartegen is opgezegd. Daarvoor is meer nodig.
De opzeggingsbrief
Op basis van de wet moet de verhuurder in de opzeggingsbrief duidelijk maken waarom hij opzegt, dus op welke grond of gronden hij de huur wil beëindigen. Het is belangrijk dat de opzeggingsbrief dus zorgvuldig wordt opgesteld. In de brief wordt vervolgens ook aan de huurder gevraagd om binnen een bepaalde termijn te laten weten of hij akkoord gaat met de opzegging. Als de huurder akkoord gaat met de opzegging, kan je samen afspraken gaan maken over de ontruiming. Als de huurder echter niet akkoord gaat, dan moet je als verhuurder naar de rechter om aan de rechter te vragen om te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt. In die procedure moet je je baseren op de opzeggingsgronden die je hebt genoemd in je opzeggingsbrief (je mag geen nieuwe gronden aanvoeren).
Welke opzeggingsgronden zijn er?
Als je na de eerste vijf jaar wilt opzeggen, kan dat op twee gronden:
- Slechte bedrijfsvoering: bijvoorbeeld slecht betalingsgedrag, verwaarlozing van het gehuurde en/of leegstand.
- Dringend persoonlijk gebruik: als de verhuurder het gehuurde zelf duurzaam wil gaan gebruiken. Renovatie kan hieronder vallen, verkoop van het gehuurde niet.
Let op: bij dringend persoonlijk gebruik geldt ook nog een wachttijd in geval van rechtsopvolging. Als de verhuurder de huur opzegt tegen het einde van de eerste termijn, met een beroep op dringend persoonlijk gebruik en hij de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder, is zijn beëindigingsvordering niet toewijsbaar als de opzegging heeft plaatsgevonden binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis is gebracht van de huurder.
Als je tegen het einde van de tweede periode wilt opzeggen (of daarna), kan dat op vijf gronden:
- Slechte bedrijfsvoering: zie hierboven.
- Dringend persoonlijk gebruik: zie hierboven.
- Weigering van een redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst: als huurder een redelijk aanbod van de verhuurder weigert, dan kan de huurovereenkomst (met tussenkomst van de rechter) op deze grond worden beëindigd.
- De verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan: de rechter beëindigt de huurovereenkomst ook als de verhuurder de op het gehuurde liggende bestemming wil realiseren.
- Belangenafweging: de rechter zal hier de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst afwegen tegen de belangen van huurder bij verlenging daarvan.
Als sprake is van een opzeggingsgrond, dan beëindigt de rechter de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder.
Belangrijk om je te realiseren is, dat de huurovereenkomst blijft bestaan totdat de rechter definitief uitspraak heeft gedaan. En zo’n uitspraak kan soms best enige tijd op zich laten wachten.
Het belang van de opzeggingsbrief
De opzeggingsbrief is een belangrijk stuk, omdat de gronden die daarin staan vermeld, moeten passen bij de termijn waartegen wordt opgezegd én dezelfde gronden moeten zijn als die je waar je je in een eventuele gerechtelijke procedure op beroept. De opzeggingsbrief moet dus met grote zorgvuldigheid worden opgesteld.
Daarnaast is het van belang vooraf goed vast te stellen welke opzeggingsmogelijkheden er voor jou als verhuurder zijn en van welke gronden je gebruik kan maken. Als je als huurder geconfronteerd wordt met een (dreigende) huuropzegging door jouw verhuurder, is het ook van groot belang om te controleren of de opzeggingsbrief aan de formaliteiten voldoet en of jouw verhuurder op basis van terechte gronden opzegt.
Heb je naar aanleiding hiervan vragen? Of wil je advies omtrent een huuropzegging? Neem dan contact op met één van onze specialisten Ali Arslan of Linzy Sieljes.
