Vastgoedtransacties en rol van het huurrecht

Als partijen bij de huurovereenkomst niets zijn overeengekomen, bepaalt art. 7:226 BW (in de volksmond: ‘koop breekt geen huur’) dat alleen zogenaamde kernbedingen (bedingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie) van rechtswege mee overgaan. Op basis van de jurisprudentie kan inmiddels worden gesteld dat een opvolgend verhuurder in principe niet gebonden is aan koopopties en voorkeursrechten van koop. Verder bepaalt art. 7:226 BW dat alleen de rechten en verplichtingen die na overdracht opeisbaar worden, overgaan op de opvolgende verhuurder. Dus opeisbare, maar niet betaalde huurtermijnen, blijven toekomen aan de oorspronkelijke verhuurder. Als partijen bij de huurovereenkomst contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW zijn overeengekomen, geldt als hoofdregel dat de opvolgende verhuurder in de rechtspositie van de oorspronkelijke verhuurder treedt, waarbij alle rechten en plichten overgaan, inclusief niet-kernbedingen en inclusief opeisbare rechten.

Het is dus belangrijk dat partijen zich realiseren welke gevolgen zij voor ogen hebben en op basis daarvan al dan niet kiezen voor contractsovername. Wees in dit verband ook alert op het handelen van de notaris, die regelmatig in de akte van levering voor de “zekerheid” opneemt dat voor zover de rechten en verplichtingen uit een huurovereenkomst niet van rechtswege overgaan, de partijen contractsoverneming overeenkomen.