De bijzondere positie van de overheid bij vastgoedtransacties
.jpg)
Bij het sluiten van vastgoedtransacties staat het beginsel van contractsvrijheid voorop. Dit houdt in dat de eigenaar vrij is om te bepalen (i) of hij een overeenkomst wil sluiten, (ii) met wie hij die overeenkomst dan wil sluiten, (iii) onder welke voorwaarden hij die overeenkomst wil sluiten, en (iv) tegen welke prijs hij de overeenkomst wil aangaan.
Die contractsvrijheid is voor overheden (bijv. de gemeente) beperkt op grond van art. 3:14 BW, waarin is bepaald dat overheden bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht moeten nemen. Tot die ongeschreven regels van het publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Dit heeft tot gevolg dat de overheid bij vastgoedtransacties in beginsel mededingingsruimte moet bieden. Dit vloeit ook voort uit het zogenaamde Didam-arrest.
In het Didam-arrest (waarbij het ging om verkoop van onroerend goed door de overheid) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat uit het gelijkheidsbeginsel – in de context van het bieden van gelijke kansen – voortvloeit dat de overheid een openbare selectieprocedure moet organiseren, als vaststaat of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn. Daarbij moeten de selectiecriteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat de overheid, teneinde gelijke kansen te creëren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot (i) de beschikbaarheid van de onroerende zaak, (ii) de selectieprocedure, (iii) het tijdschema en (iv) de toe te passen selectiecriteria. De overheid moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken en wel op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. In het Didam-arrest is ook bepaald dat als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, die selectieprocedure niet vereist is maar de overheid moet dan het voornemen tot het sluiten van de overeenkomst tijdig bekend maken én motiveren waarom de selectieprocedure volgens haar niet vereist is.
