Perikelen bij totstandkoming van vastgoedovereenkomsten
.jpg)
Voordat een (vastgoed)overeenkomst tot stand komt, gaan daar onderhandelingen aan vooraf. Daarbij kan het nog wel eens voorkomen dat de ene partij van mening is dat er een bindende overeenkomst tot stand is gekomen, terwijl de andere partij meent nog nergens aan gebonden te zijn. Aan de hand van uitleg moet dan worden beoordeeld wat geldt. Daarbij wordt dan gekeken naar wat partijen over en weer hebben verklaard en redelijkerwijs uit elkaars verklaringen mochten afleiden.
Voor de totstandkoming van overeenkomsten is het niet nodig dat alles tot in detail is geregeld. Er is namelijk al een (romp)overeenkomst als partijenovereenstemming hebben op essentiële onderdelen, terwijl de overeenkomst op ondergeschikte punten nog open eindjes heeft.
Het karakter van projectontwikkeling brengt met zich mee dat overeenkomsten meer ‘witte vlekken’ mogen hebben dan gemiddelde overeenkomsten. Om in die situatie van contractuele binding (of aansprakelijkheid bij het afbreken van onderhandelingen) te voorkomen, kan gebruik worden gemaakt van zogenaamde voorbehouden.
De formulering van het voorbehoud is van cruciaal belang. Zo geldt bij een totstandkomingsvoorwaarde (“deze overeenkomst komt niet tot stand, indien …”) dat als de voorwaarde niet is vervuld, er geen overeenkomst tot stand komt, terwijl bij een opschortende / ontbindende voorwaarde (“deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende / ontbindende voorwaarde van …”) er al wel een overeenkomst is ontstaan, maar deze geen werking heeft zolang de voorwaarde niet is vervuld / de werking verlies als de voorwaarde wordt vervuld. Bij een opschortende / ontbindende voorwaarde kan – ook al is de voorwaarde niet vervuld – in sommige gevallen toch nakoming gevraagd worden, bijvoorbeeld als de andere partij die belang had bij de niet-vervulling, de vervulling van de voorwaarde heeft belet (art. 6:23 BW).
