Hypotheek als zekerheid: het executietraject
Event
.jpg)
Een geldverstrekker kan – ter zekerheid van de nakoming van de betalingsverplichtingen – van de geldlener zekerheid vragen middels een hypotheek op het vastgoed. De hypotheek wordt gevestigd via een akte bij de notaris en inschrijving daarvan in het kadaster. Als de geldlener zijn verplichtingen niet nakomt, dan kan de geldverstrekker als hypotheekhouder de hypotheek uitwinnen door middel van een onderhandse verkoop (met toestemming van de voorzieningenrechter) of openbare verkoop (veiling).
Het (executie)traject ziet er als volgt uit:
- Leningsovereenkomst: de gelverstrekker verstrekt een lening aan de geldlener.
- Hypotheekakte met huurbeding: de geldlener verstrekt zekerheid (hypotheek) aan de geldverstrekker. Het is voor de geldverstrekker raadzaam om een huurbeding overeen te komen. Dit houdt in dat het vastgoed niet zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder verhuurd mag worden. Dit is belangrijk voor de eventuele executiewaarde: in de regel levert de verkoop van vastgoed vrij van huur meer op dan vastgoed belast met huur.
- Exploot van betekening en bevel: de geldvordering moet bij niet-betaling door de geldverstrekker worden opgeëist.
- Exploot aanzegging openbare verkoop: de verkoop moet de geldlener worden aangezegd.
- Exploot aanzegging huurbeding / verzoekschrift inroepen huurbeding: de hypotheekhouder moet aan alle bekende en onbekende (onder)huurders aanzeggen dat het huurbeding zal worden ingeroepen en vervolgens de rechtbank om verlof vragen om het huurbeding in te kunnen roepen (en daarbij de ontruiming vorderen). Het verlof wordt (in beginsel) verleend, tenzij met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst (op basis van het taxatierapport) zal worden behaald om de vordering van de hypotheekhouder te kunnen voldoen.
- Publicatie veiling: de veiling wordt bekendgemaakt. Tot 2 weken voor de veilingsdatum kunnen onderhandse biedingen worden uitgebracht bij de notaris.
- Verzoekschrift goedkeuring onderhandse verkoop: Indien het onderhandse bod de hypotheekhouder goeddunkt, kan de hypotheekhouder een concept-koopovereenkomst sluiten met de onderhandse bieder, en vervolgens de rechtbank verzoeken die onderhandse verkoop goed te keuren. Indien het bod hoger is dan de executiewaarde bij een openbare veiling en in lijn ligt met de executiewaarde bij onderhandse verkoop, zal de rechtbank de onderhandse verkoop in de regel goedkeuren. Indien het vastgoed bezwaard is (met bijvoorbeeld beslag) dan zal de notaris voor de uitbetaling de voorzieningenrechter nog verzoeken om machtiging voor de uitbetaling van de gelden aan hypotheekhouder.
- Veiling: als de executieveiling heeft plaatsgevonden, dan heeft de hypotheekhouder nog het recht van beraad om al dan niet over te gaan tot de gunning (en dus akkoord te gaan met het bod op de veiling).
De link is gekopieerd
