Het stelsel vóór 1 juli 2024
Voor 1 juli 2024 was alleen de sociale huur gereguleerd. Aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) werd bepaald voor hoeveel punten een woning in aanmerking kwam. De zogeheten liberalisatiegrens lag sinds 1 januari 2024 op 148 punten. Woningen die in aanmerking kwamen voor minder dan 148 punten, vielen in de sociale sector. Verhuurders van woningen in de sociale sector waren onder meer gebonden aan de maximale huurprijs die het WWS voorschreef. Als een huurder in de sociale sector vermoedde dat hij een te hoge huurprijs betaalde, kon hij dit ter toetsing voorleggen aan de Huurcommissie. Ook konden huurders in de sociale sector bijvoorbeeld bij de Huurcommissie terecht voor geschillen over gebreken aan de woning of de hoogte van de servicekosten.
Indien een woning minimaal 148 punten opleverde was de verhuurder niet gebonden aan een maximale huurprijs. De mogelijkheden voor de huurder in de vrije sector om de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie waren ook zeer beperkt. Als een huurder een woning huurde tegen een aanvangshuurprijs die boven de liberalisatiegrens lag dan kon hij deze slechts binnen zes maanden na ondertekening van de huurovereenkomst laten toetsen door de Huurcommissie. Voor tijdelijke huurovereenkomsten gold dat de aanvangshuurprijs binnen zes maanden na beëindiging van de huur ter toetsing kon worden voorgelegd.
Slechts indien de woning op basis van het WWS feitelijk in de sociale huur viel, kon de Huurcommissie de huurprijs met terugwerkende kracht naar beneden vaststellen. Als de huurder zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs niet tijdig deed waren zijn kansen verspeeld. Hij kon dan niet op een later moment alsnog de huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen. Met andere woorden: voor huurders met een huurprijs boven de liberalisatiegrens waren de mogelijkheden om de huurprijs te laten toetsen beperkt.
Het stelsel na 1 juli 2024
Bovengenoemd stelsel is per 1 juli 2024 op de schop gegooid. Allereerst is de toedeling van punten in het WWS veranderd, zo krijgen bijvoorbeeld woningen met energielabel E, F of G puntenaftrek en komen woningen met goede energielabels in aanmerking voor meer punten. Daarnaast is de zogeheten ‘middenhuur’ geïntroduceerd, waardoor er nu drie categorieën woonruimte zijn te onderscheiden: sociale huur (tot en met 143 punten), middensegment huur (144 tot en met 186 punten) en vrije sector huur (187 punten of meer). Ook voor woningen in het middensegment geldt nu een maximale huurprijs, gekoppeld aan het puntenaantal van de woning.
Met de introductie van het middensegment vallen een groot aantal woningen die voorheen in de vrije sector vielen nu in de gereguleerde sector. Huurders van woningen in de sociale huur en het middensegment kunnen de huurprijs te allen tijde (gedurende de looptijd van de huurovereenkomst) laten toetsen door de Huurcommissie. Daarnaast kunnen zij bij de Huurcommissie terecht over geschillen met betrekking tot gebreken, onderhoud en servicekosten. Mocht je als verhuurder van een woning in het sociale of middensegment een te hoge huurprijs hanteren, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. De Huurcommissie kan de huurprijs verlagen. Je riskeert als verhuurder daarnaast ook een boete van de gemeente.
Zoals opgemerkt is de Wet betaalbare huur in werking getreden op 1 juli 2024. Dat betekent dat de wijzigingen in ieder geval gelden voor huurovereenkomsten die op of na die datum zijn gesloten. Voor huurovereenkomsten die voor 1 juli 2024 zijn gesloten wordt een onderscheid gemaakt op basis van het aantal punten. Voor bestaande huurovereenkomsten waarbij de overeengekomen huurprijs aanvankelijk boven de liberalisatiegrens lag, maar de woning op basis van het huidige WWS niet meer dan 143 punten waard is, geldt dat de verhuurder tot 1 juli 2025 de tijd heeft om de huurprijs te verlagen naar de maximale huurprijs op basis van het WWS. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder vanaf 1 juli 2025 alsnog naar de Huurcommissie stappen. Voor bestaande huurovereenkomsten ten aanzien van woningen die meer dan 143 punten waard zijn, hoeft de verhuurder de huurprijs niet aan te passen. Zodra de huurder vertrekt en de verhuurder de woning opnieuw verhuurt is hij wel gebonden aan de maximale huurprijs op basis van het WWS.
Conclusie
Door de Wet betaalbare huur valt een groot deel van de woningen die voorheen in de vrije sector vielen nu in de gereguleerde sector. Als verhuurder is het van belang om te beseffen dat daarmee een groot deel van de voorraad huurwoningen in Nederland in de gereguleerde sector valt, met onder meer gemaximeerde huurprijzen tot gevolg. Dit geldt in beginsel voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten, maar zoals toegelicht in deze blog ontspringen niet alle lopende huurovereenkomsten de dans.
Wil je meer weten over dit onderwerp, neem dan gerust contact op met onze specialisten Ali Arslan en Carmen Veenbaas.
.jpg)
